Luzerner Immobilienmarkt

Für selbstgenutztes Wohneigentum sind die Preise im 3. Quartal 2022 ungeachtet der gestiegenen Finanzierungskosten wiederum kräftig angestiegen. So legten die Transaktionspreise gemäss dem privaten Immobiliendienstleister IAZI für Einfamilienhäuser im Quartals- und Jahresvergleich um 2.0 Prozent bzw. 6.7 Prozent zu. Diejenigen von Eigentumswohnungen stiegen um 0.7 Prozent bzw. 4.0 Prozent. 

Die Schweizer Eigenheimnachfrage ist weiterhin solide. Ein wichtiger Faktor dafür ist die Immigration, die im Jahr 2022 kräftig ausfallen dürfte. Schätzungen zufolge könnte der Vorjahreswert von 51’000 zugewanderten Personen klar übertroffen werden. So weisen die Oktoberzahlen eine um über 30 Prozent höhere Zuwanderung über die letzten 12 Monate im Vergleich zum Vorjahr auf. Die sehr gute Lage am Schweizer Arbeitsmarkt entfaltet neben anderen Faktoren weiterhin ihre Sogwirkung. 

Der Nachfrageüberhang beim Eigenheimmarkt ist auch darauf zurückzuführen, dass das Angebot sehr gering ist. Einfamilienhäuser, die neu gebaut werden oder aus dem Bestand auf den Markt kommen, sind rar und werden sofort vom Markt absorbiert. Beim Stockwerkeigentum ist es ebenfalls so, dass weniger als in früheren Jahren gebaut wird. Die Gründe für eine geringere Bautätigkeit sind vielfältig, u.a. sind es Faktoren wie hohe Baulandpreise, rigide Bau- und Zonenordnungen und eine einsprachefreudige Bevölkerung. Wir rechnen damit, dass der Nachfrageüberhang bei Wohneigentum 2023 anhalten wird und Wohneigentum knapp bleibt.

Nicht nur auf dem Eigenheimmarkt wird das verfügbare Angebot knapp, sondern zunehmend auch auf dem Mietwohnungsmarkt. Die Anfang Sommer erhobene Leerstandsziffer hat ergeben, dass binnen eines Jahres die Anzahl leer stehender Wohnungen um 9’900 auf 61’500 Wohnungen abgenommen hat. Ein solch kräftiger Rückgang wurde zuletzt vor 20 Jahren beobachtet. Schweizweit beträgt die Leerwohnungsziffer noch 1.3 Prozent, nach 1.5 Prozent im Vorjahr. Gerade in städtischen Zentren und gut erschlossenen Gemeinden ist die Leerstandsquote noch deutlich tiefer als im Landesdurchschnitt.

Die Folge des knapper werdenden Mietwohnungsangebots sind steigende Mieten. Nimmt der Leerstand in gleichem Tempo weiter ab, könnte die Quote im Jahr 2024 unter 1 Prozent abrutschen. In der Vergangenheit gingen solch tiefe Leerstandsziffern jeweils mit einem Anstieg der Angebotsmieten von über 3 Prozent pro Jahr einher. Aber auch Bestandsmieten könnten bereits 2023 ansteigen. Der hypothekarische Referenzzinssatz, der als Basis für die Mietpreisfestlegung dient, dürfte im Jahresverlauf 2023 steigen. Mieten, die auf dem aktuellen Referenzzinsniveau beruhen, können somit erhöht werden. Dazu kann der Vermieter einen gesetzlich erlaubten Teuerungsausgleich und die allgemeinen Kostensteigerungen geltend machen. Somit könnten die Bestandsmieten binnen der nächsten zwei Jahre im Durchschnitt ansteigen.