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Marktzahlen und Einschätzungen zu Wohnimmobilien im Kanton Luzern. Erfahren Sie jüngsten Entwicklungen, Trends und Herausforderungen, welche die Branche prägen.
Im Kanton Luzern bleibt die Nachfrage nach Wohnraum hoch. Die anhaltend tiefen Zinsen fördern das Interesse am Erwerb von Wohneigentum und treiben die Eigenheimpreise weiter in die Höhe. Auch auf den Mietwohnungsmärkten zeigt sich derzeit ein ausgeprägter Nachfragedruck.
Im 3. Quartal 2025 setzten die Preise für Eigentumswohnungen im Kanton Luzern ihren dynamischen Aufwärtstrend fort und stiegen gegenüber dem Vorjahresquartal um 5.4% an. Einfamilienhäuser im mittleren Segment verteuerten sich im gleichen Zeitraum um 4.8%, womit sich der Preisauftrieb im Vergleich zu den vorangegangenen Quartalen beschleunigt hat. Beide Wachstumsraten liegen über den landesweiten Werten von 4.5% respektive 4.6%.
Die jüngsten Entwicklungen spiegeln zum einen das zuletzt sehr dynamische Bevölkerungswachstum wider: Im Jahr 2024 ist die Einwohnerzahl im Kanton Luzern um 1.2% gestiegen – stärker als im gesamtschweizerischen Durchschnitt von 1.0%. Da das Wachstum hauptsächlich durch Zuwanderung getragen wird, steigt dadurch der Bedarf an zusätzlichem Wohnraum kontinuierlich. Zum andern hat das Tiefzinsumfeld die ohnehin hohe Nachfrage nach Wohneigentum zusätzlich befeuert, während der verhaltene Neubau auf der Angebotsseite nur wenig Entlastung bringt.
Im Herbst 2025 verringerte sich die Zahl der ausgeschriebenen Eigentumswohnungen im Kanton Luzern erneut gegenüber dem Vorjahr. Mit lediglich 2.3% gemessen am Bestand liegt hier das Angebot im Vergleich zum landesweiten Mittelwert von 4.1% auf einem ausserordentlich tiefen Niveau. Bei Einfamilienhäusern ist die Situation mit einer Angebotsquote von nur 1.3% noch angespannter. Die wenigen auf den Markt gelangenden Eigenheime werden entsprechend rasch absorbiert und dürften auch in den kommenden Monaten an Wert gewinnen.
Auch im kantonalen Mietwohnungsmarkt kann die Wohnungsproduktion mit der steigenden Nachfrage nicht Schritt halten. Das Angebot an Mietwohnungen im Kanton Luzern verharrte im 3. Quartal 2025 auf dem bisherigen Tiefstand von 2.7%. Im Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre lag diese Quote deutlich höher, nämlich bei rund 5.5%.
Der Nachfrageüberhang ist insbesondere in der Stadt Luzern und Agglomeration sowie in der Region Willisau markant: Dort hat die Zahl der Wohnungssuchenden erneut zugenommen, und auf jede ausgeschriebene Mietwohnung kommen mehr als 5 beziehungsweise knapp 4 Interessierte. Trotz der angespannten Marktlage hat sich der Anstieg der Angebotsmieten abgeschwächt, was auf eine gewisse Normalisierung nach den sehr starken Anstiegen im Vorjahr hinweist. Im 3. Quartal 2025 betrug der Jahresanstieg der Luzerner Angebotsmieten lediglich 1.0%, während der landesweite Durchschnitt bei 1.5% lag.
Im Gegensatz zum gesamtschweizerischen Trend bleibt die Neubautätigkeit im Mietwohnungssegment des Kantons Luzern moderat. Im 3. Quartal 2025 wurden innerhalb eines Jahres rund 1'100 Mietwohnungen bewilligt – das entspricht einem Rückgang von 22% gegenüber dem Vorjahr und liegt rund ein Drittel unter dem Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre.
Gleichzeitig ist davon auszugehen, dass sich die Zusatznachfrage nach Mietwohnungen allmählich abschwächen wird, da die Beschäftigungsprognosen – und damit auch die Aussichten für das Bevölkerungswachstum – für 2026 verhaltener ausfallen als in den Vorjahren. Unter diesen Umständen dürften sich die Angebotsmieten im Kanton Luzern stabil entwickeln, während die in den vergangenen Jahren beobachteten kräftigen Anstiege vorerst nicht zu erwarten sind.
Der Kanton Luzern ist als Wohn- und Arbeitsstandort weiterhin beliebt. Aufgrund des starken Bevölkerungswachstums sind hier sowohl Eigenheime als auch Mietobjekte sehr gesucht. Der intensiven Nachfrage steht jedoch ein äusserst geringes Angebot an freiem Wohnraum gegenüber, was schon seit Längerem steigende Kaufpreise und Wohnungsmieten zur Folge hat. Weiterhin beeinflussen lokale Faktoren wie Lage, Infrastruktur und spezielle Nachfragemuster das Preisniveau und die Marktdynamik in den verschiedenen Luzerner Regionen.
Nachfolgend finden Sie unsere Einschätzung zu den lokalen Märkten im Kanton Luzern.
Ein Auszug aus dem Bericht zum Luzerner Immobilienmarkt:
Seit den letztjährigen Zinssenkungen ist in der Stadt Luzern und den umliegenden Seegemeinden die Nachfrage nach Eigentumswohnungen geradezu sprunghaft angestiegen: Ganze 45% mehr Suchabos als im Vorjahr waren Ende 2024 in der Stadt Luzern registriert, fast ebenso stark wuchs die Nachfrage in der Gemeinde Meggen. Dadurch haben auch die Kaufpreise wieder erheblich zugelegt – ungeachtet dessen, dass in dieser Region bereits die kantonsweit höchsten Preise für Wohneigentum gezahlt werden. Dies gilt allerdings nur für die Eigentumswohnungen, welche sich zwischen dem 4. Quartal 2023 und dem 4. Quartal 2024 um 8.5% verteuerten. Im Segment der Einfamilienhäuser tragen die bereits sehr hohen Preisniveaus zu einer Drosselung der Dynamik bei, was im Jahr 2024 einen Rückgang von knapp 1% zur Folge hatte.
Bildquelle: Mike Niederhauser/VBS/DPPS
In der Luzerner Agglomeration hat die Preisentwicklung bei den Eigentumswohnungen ebenfalls an Dynamik gewonnen. Mit einem Anstieg von 4.2% entwickelten sich die Kaufpreise im Jahr 2024 jedoch weniger stark nach oben als in den anderen Luzerner Regionen. Die mittleren Einfamilienhäuser verteuerten sich um 1.4% , was – ähnlich wie auf kantonaler Ebene – deutlich unter der Wachstumsrate der vorangegangenen Jahre liegt. Die begrenzte Auswahl spricht auch weiterhin für moderate Preisanstiege. Zwar zeichnet sich im regionalen Mehrfamilienhausmarkt eine Zunahme der Bautätigkeit ab – vor allem in Ebikon, Rain und Malters wurden im letzten Jahr einige Grossprojekte mit Stockwerkeigentum baubewilligt. Das zusätzliche Angebot dürfte jedoch auf eine robuste Nachfrage stossen und schnell absorbiert werden.
Das Gebiet rund um den Sempachersee hat sich in den letzten Jahren zu einer begehrten Wohnregion entwickelt und verzeichnet einen regen Zuzug. Das Kaufangebot fällt in dieser Region etwas umfangreicher aus als im kantonalen Durchschnitt und wird stetig ausgebaut. Dennoch ist die Nachfrage wesentlich grösser als das Angebot, und das betrifft sämtliche Preisklassen und Grössenkategorien. Insbesondere im Segment der Eigentumswohnungen steigen dadurch die Kaufpreise schon seit einigen Jahren kontinuierlich an. Im 4. Quartal 2024 lagen sie erneut 4.7% über dem Vorjahreswert, womit die Preisentwicklung über dem Zehnjahresdurchschnitt von knapp 3% lag. Bei den Einfamilienhäusern resultierte eine nur leicht positive Preisentwicklung von plus 0.8%.
In der Region Seetal wurde die zeitweise grössere Auswahl an Eigentumswohnungen schnell absorbiert: Die Angebotsziffer, die zu Beginn des vergangenen Jahres noch 4.1% betrug, ging bis Ende 2024 auf 2.5% zurück. Die zunehmend dynamische Nachfrage in dieser immer beliebter werdenden Region mit noch vergleichsweise moderaten Kaufpreisen hat diesen zuletzt starken Auftrieb verliehen: Die Preise der Eigentumswohnungen stiegen zwischen dem 4. Quartal 2023 und dem 4. Quartal 2024 um 7.4% und die gehandelten Einfamilienhäuser verteuerten sich hier kantonsweit am stärksten mit einem Plus von 5.9%. Zurzeit befinden sich noch einige Bauprojekte mit Stockwerkeigentum in der Realisierung, aber längerfristig zeichnet sich anhand der eingereichten Baugesuche ein Nachlassen der Bautätigkeit ab.
Der Wohnungsbedarf wächst auch in der Region Willisau stetig. Allerdings hat die Wohnbautätigkeit in den letzten Jahren abgenommen und zeigt auch momentan nur wenig Dynamik. Sowohl der Mangel an verfügbaren Kaufobjekten als auch die erneut gestiegene Eigenheimnachfrage schlagen sich in dieser Region in markanten Preisanstiegen nieder – vor allem im Segment der Eigentumswohnungen, in welchem die Region Willisau im Jahresverlauf 2024 ein Plus von 7.3% verzeichnete. Die Einfamilienhäuser verteuerten sich ebenfalls, wobei das Preiswachstum im mittleren Segment lediglich 2% betrug. Trotz der Preisanstiege punktet die Region weiterhin mit moderaten Wohnkosten, da Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser hier typischerweise für 20% weniger gehandelt werden als im kantonalen Schnitt.
Obwohl im Entlebuch die Preise für Wohnimmobilien in den letzten Jahren zum Teil erheblich nach oben geklettert sind, ist diese ländlich geprägte Region für Eigenheimsuchende immer noch verhältnismässig erschwinglich. Während ein gängiges Einfamilienhaus schon für etwa 1 Million Franken erworben werden kann, kosten neuere 4-Zimmer-Wohnungen im regionalen Mittel rund 760’000 Franken. Das Kaufinteresse ist intakt, aber das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage ist im Entlebuch deutlich ausgeglichener als in den anderen Luzerner Wohnregionen. Dennoch verteuerten sich die mittleren Eigentumswohnungen im Jahr 2024 um weitere 8%, während sich die Einfamilienhauspreise mit plus 0.4% praktisch auf dem Niveau des Vorjahres bewegen.
Detaillierte Einblicke erhalten Sie auf der Seite «Perspektiven für Immobilieninvestoren».
