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Was bedeutet der Begriff Amortisation?

Wir erklären, wie der Begriff im Zusammenhang mit Wohneigentum zu verstehen ist

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Im alltäglichen Sprachgebrauch sagen wir manchmal: «Das habe ich jetzt amortisiert.» Wir meinen damit, dass sich die Anschaffung eines Produkts bezahlt gemacht hat. Beispielsweise hat sich die Investition in ein Auto gelohnt, nachdem wir damit eine grössere Anzahl Kilometer gefahren sind. Dann haben wir das Auto amortisiert. Geht es ums Eigenheim, dann bezeichnet Amortisation die allmähliche Tilgung der Hypothekarschuld. 

Anders ausgedrückt: Die Amortisation ist die vertraglich vereinbarte Rückzahlung der Hypothek. Der Betrag ist abhängig von der Belehnung; das ist das Verhältnis zwischen Hypothek und Verkehrswert der Liegenschaft. Eine Belehnung bis 66 Prozent wird als 1. Hypothek bezeichnet, der übersteigende Anteil bis maximal 80 Prozent als 2. Hypothek. In der Regel muss bei Eigenheimfinanzierungen die zweite Hypothek innert maximal 15 Jahren, spätestens jedoch bis zum Rentenalter auf zwei Drittel amortisiert sein. Üblicherweise erfolgt die Amortisation quartalsweise und gleichzeitig mit der Zinszahlung, denn die Schuld muss linear – das heisst in gleichmässigen Zahlungen – zurückbezahlt werden.

 

 

 

 

Zwei Optionen für Eigenheimbesitzer

Für die Art der Rückzahlung haben Eigenheimbesitzer die Wahl zwischen zwei Varianten. Bei der direkten Amortisation werden die Zahlungen direkt von der Hypothek abgezogen. Dadurch nimmt die zu verzinsende Hypothekarschuld mit jeder Zahlung ab. Dies bewirkt bei der aktuellen Rechtslage einen Anstieg der Steuerbelastung, weil weniger Hypothekarzinsen vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden können. Bei der indirekten Amortisation zahlen die Schuldner die entsprechenden Beträge auf ihr Sparen-3-Konto ein. Dieses wird zugunsten der Hypothek verpfändet. Der Vorteil bei dieser Variante ist die Steuerersparnis, weil Einzahlungen in die 3. Säule bis zu einem Höchstbetrag von 6'883 Franken (Stand 2021) vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden können. Erst beim Bezug von Vorsorgegeldern wird das Guthaben auf dem Sparen-3-Konto besteuert – jedoch zu einem reduzierten Tarif. Die Gelder aus einem Bezug werden für die Rückzahlung der Hypothek verwendet.

Keine Pflicht, Hypothek vollständig zu amortisieren

Für Eigenheimbesitzerinnen und -besitzer besteht wie erwähnt keine Pflicht, die Hypothek vollständig zu amortisieren. Es lohnt sich daher, folgende Fragen zu beantworten, bevor eine freiwillige Rückzahlung der Hypothek erfolgt:

  • Brauche ich das Geld längerfristig, beispielsweise für Renovationen, grössere Anschaffungen oder den Lebensunterhalt nach der Pensionierung? Falls ja, sollten Sie genügend liquide Mittel ansparen.
  • Welchen Ertrag erwirtschafte ich mit dem verfügbaren Kapital? Anstatt die Hypothek zurückzuzahlen, können Sie das Geld anlegen – und erhöhen damit Ihre Chance auf Rendite. Wichtig ist, dass der Ertrag höher ist als die Schuldzinsen der Hypothek. Womöglich erzielen Sie sogar einen Mehrertrag. Allerdings sind bei dieser Variante auch die Risiken abzuwägen.
  • Wie wirkt sich die Amortisation auf meine Steuern aus?

Die Antworten liefern Anhaltspunkte, ob die Hypothek weiter amortisiert werden sollte oder nicht. Die Entscheidung hängt aber immer von individuellen Faktoren ab und ist den Lebensumständen anzupassen.

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