Tipps, um ein Haus oder eine Eigentumswohnung wohlüberlegt an die Nachkommen zu übertragen.
Definieren Sie Ihre eigenen Bedürfnisse und Wünsche und fragen Sie sich, wie Sie künftig wohnen möchten.
Wollen Sie weiterhin in Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung wohnen bleiben? Können Sie sich vorstellen, in eine Mietwohnung zu ziehen? Oder stellt der Umzug in eine altersgerechte Eigentumswohnung eine Alternative dar? Diese Überlegungen sind eine wichtige Grundlage für die Diskussion mit Ihren Kindern. Denn die Art der Übertragung ist abhängig von Ihren Wünschen.
Falls Sie in Ihrem Eigenheim bleiben möchten, stehen Ihnen folgende Optionen offen:
| Nutzniessung | Wohnrecht | |
|---|---|---|
| Kontext | Der Nutzniesser überträgt das Eigentum, darf aber das Objekt nutzen. Dieses Recht ist übertragbar, sofern es nicht als persönliches Recht ausgestaltet ist. Es wird im Grundbuch eingetragen und endet üblicherweise mit dem Tod des Nutzniessers. | Der Wohnberechtigte überträgt das Eigentum, darf aber im Objekt oder in Teilen davon wohnen. Dieses Recht ist persönlich und nicht übertragbar. Es wird im Grundbuch eingetragen und endet üblicherweise mit dem Tod des Wohnberechtigten. |
| Rechte |
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| Pflichten |
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| Steuern |
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Fragen Sie Ihre Nachkommen, ob sie an Ihrem Einfamilienhaus oder an Ihrer Eigentumswohnung interessiert sind.
Wenn Sie mehrere Kinder haben, beziehen Sie alle Kinder mit ein und klären Sie die jeweiligen Bedürfnisse sowie deren finanzielle Möglichkeiten. Ein Grundstück kann im Alleineigentum, im Miteigentum oder im Gesamteigentum (als Eigentumsgemeinschaft mit einer Stimme) gehalten werden. Beachten Sie aber: Je mehr Eigentümer an einer Liegenschaft beteiligt sind, desto grösser ist das Konfliktpotential, da Entscheidungen gemeinsam zu treffen sind.
Ist geregelt, wer die Liegenschaft übernimmt, lautet die nächste Frage: Verkauf, Schenkung oder eine Mischform davon?
Die Antwort hängt nicht zuletzt von den finanziellen Möglichkeiten beider Parteien ab. Fokussieren Sie sich dabei nicht nur auf die Situation Ihrer Kinder. Genauso wichtig ist, dass Ihre finanzielle Zukunft gesichert ist. Machen Sie ein Budget und rechnen Sie aus, wie viel Geld Sie fürs Alter benötigen. Planen Sie unbedingt eine Reserve für Unvorhergesehenes ein.
Bei Schenkungen und Erbvorbezügen sind zudem längerfristige Folgen zu bedenken: Wenn Sie Vermögenswerte weitergeben beziehungsweise verschenken, hat das Einfluss auf Ihre Einnahme- und Vermögensentwicklung, beispielsweise auf den Anspruch auf Ergänzungsleistungen der AHV. Im Ratgeber «Reform der Ergänzungsleistungen zu AHV/IV» erfahren Sie, was sich im Zusammenhang mit der im Januar 2021 in Kraft getretene EL-Reform geändert hat. Aktuelle Informationen finden Sie zudem auf der Seite beim Bundesamt für Sozialversicherungen BSV.
Ebenso sind die steuerlichen Folgen zu beachten. Beim Verkauf muss der erzielte Gewinn versteuert werden. Bei Liegenschaften im Geschäftsvermögen fällt eine Einkommenssteuer an, bei solchen im Privatvermögen eine Grundstückgewinnsteuer. Letztere kann bei Erbvorbezügen und Schenkungen unter gewissen Umständen aufgeschoben werden und wird erst zu einem späteren Zeitpunkt fällig:
Die Schenkungssteuer ist kantonal geregelt. Es kommt das Schenkungs- und Erbschaftssteuerrecht am Ort der Liegenschaft zur Anwendung. Der Kanton Luzern kennt keine Schenkungssteuer. Jedoch unterliegen Schenkungen, die innerhalb der letzten fünf Jahre vor dem Todestag des Erblassers erfolgt sind, der Erbschaftssteuer, sofern die entsprechende Gemeinde Nachkommenerbschaftssteuern vorsieht.
Anlässlich der Veräusserung fällt eine Handänderungssteuer an. Davon ausgenommen sind unter anderem Rechtsgeschäfte zwischen Verwandten in auf- und absteigender Linie einschliesslich ihrer Partner (Ehegatten, eingetragene Partner und Lebenspartner, die während mindestens zwei Jahren in eheähnlicher Beziehung zusammengelebt haben), nicht aber die Übertragung eines Grundstücks unter Geschwistern.
Für die Eigentumsübertragung der Liegenschaft bedarf es eines öffentlich beurkundeten Vertrages. Haben Sie mehrere Nachkommen und übertragen die Liegenschaft nicht auf alle, empfiehlt sich, in einem Erbvertrag gleichzeitig auch die erbrechtlichen Aspekte zu regeln. Das erspart spätere Erbstreitigkeiten. Soll verhindert werden, dass ein Kind aus der Liegenschaft dereinst Kapital schlagen kann, so kann zugunsten der übrigen Nachkommen für eine bestimmte Dauer zudem ein Gewinnanteilsrecht oder ein Vorkaufsrecht zu gleichen Bedingungen vereinbart werden.
Es lohnt sich, im Vorfeld einer Übertragung den Wert der Liegenschaft durch einen unabhängigen Schätzer bestimmen zu lassen. Bei der Art der Übertragung haben Sie verschiedene Möglichkeiten:
Eine Hypothek zu übertragen oder vorzeitig zurückzuzahlen ist an unterschiedliche Voraussetzungen und Folgen gebunden.
Falls die bestehende Hypothek nicht auf ein anderes Grundstück übertragen werden kann, muss diese unter allfälligen Kostenfolgen aufgelöst werden (Vorfälligkeitsentschädigung z.L. Hypothekarschuldner).
Die Übertragung von Wohneigentum innerhalb der Familie bringt viele Fragen mit sich. Ist Ihnen Ihr Haus auf einmal zu gross? Wächst Ihnen der Garten schon über den Kopf? Ein Eigenheim ist oft ein Lebenswerk, das man nicht gerne loslässt. Es stecken viele Erinnerungen darin und es ist mit vielen Emotionen verbunden.
Wir unterstützen Sie mit praktischen Hilfsmitteln und geben Ihnen Auskunft zu folgenden Fragen:
