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Gebäudeunterhalt von Steuern abziehen

Wie lassen sich als Eigenheimbesitzer Unterhaltskosten am einfachsten von den Steuern abziehen?

Ratgeber-Eigenheim-optimieren-Steuerfragen-Gebäudeunterhalt abziehen-Frage

Wie kann ich den Gebäudeunterhalt von meinen Steuern abziehen?

Ich (55, verheiratet, Eigenheimbesitzer) weiss nie, ob ich im Zusammenhang mit meiner Liegenschaft den pauschalen oder den effektiven Abzug meiner Unterhaltskosten in meiner Steuererklärung vornehmen soll. Wann lohnt sich welche Art von Abzug?

Michael Koch

Ratgeber-Eigenheim-optimieren-Gebäudeunterhalt abziehen-Antwort

Farid Omaren, Leiter Finanzplanung für Unternehmer und private Liegenschaftenbesitzer

Kurzantwort

Bei neuen Liegenschaften mit wenigen effektiven Kosten lohnen sich häufig die Pauschalabzüge. Bei der Planung von Unterhaltsarbeiten ist es vorteilhaft, kleinere und nicht dringende Arbeiten im gleichen Jahr vornehmen zu lassen sowie grössere Renovationsarbeiten auf mehrere Jahre aufzuteilen. 

Hintergrundinformationen

Sie können jedes Jahr die Abzugsmethode für jede Ihrer Liegenschaften neu wählen. Entweder Sie weisen die effektiven Liegenschaftsunterhaltskosten nach oder Sie wählen stattdessen den Pauschalabzug. In gewissen Fällen können Sie den Pauschalabzug nicht oder nur reduziert geltend machen. Dies gilt zum Beispiel bei Liegenschaften, die zum Geschäftsvermögen zählen.

Die Höhe des Pauschalabzuges kann je nach Kanton variieren und hängt grundsätzlich davon ab, wann Ihre Liegenschaft erstellt wurde. Liegt das Erstellungsjahr zu Beginn der Steuerperiode nicht mehr als 10 Jahre zurück, können Sie bei der direkten Bundessteuer und z.B. bei den Kantons- und Gemeindesteuern in vielen Kantonen einen Pauschalbetrag von 10 Prozent des Bruttomietertrages (vermietete Liegenschaft) oder des steuerbaren Mietwertes (nicht vermietete Liegenschaft) abziehen. Liegt das Erstellungsjahr zu Beginn der Steuerperiode mehr als 10 Jahre zurück, beträgt der Abzug 20 Prozent.

Kleine Arbeiten zusammen, grössere Arbeiten staffeln

Der Abzug der effektiven Unterhaltskosten lohnt sich dann, wenn diese höher sind als die Pauschalabzüge. Als Liegenschaftsbesitzer können Sie dies steuern, indem Sie etwa verschiedene kleinere Unterhaltsarbeiten im gleichen Jahr vornehmen lassen.

Die jährliche Wahl über den Abzug der Pauschale oder der effektiven Liegenschaftskosten kann im Extremfall dazu führen, dass Unterhaltskosten de facto fast doppelt von der Steuer abgezogen werden. Das ist dann der Fall, wenn Sie über mehrere Jahre die Pauschale geltend machen, aber keine oder nur geringe Unterhaltskosten hatten und dann in einem einzigen Jahr sämtliche aufgestauten Unterhaltskosten im Rahmen der effektiven Liegenschaftskosten zum Abzug bringen. Andererseits kann es jedoch angezeigt sein, vor allem grössere Aufwände auf mehrere Steuerperioden zu verteilen. Dadurch können Sie die Steuerprogression brechen. Es lohnt sich für Sie also, die Unterhaltsarbeiten auf der Zeitachse sorgfältig zu planen.

Keine Negativeinkommen

Bei der Planung der Unterhaltsarbeiten sollte Sie ausserdem beachten, dass Ihr steuerbares Einkommen nicht unter null fällt, weil Sie negatives steuerbares Privateinkommen nicht mit positivem steuerbarem Einkommen in den Folgejahren verrechnen können. Eine Ausnahme besteht seit diesem Jahr: Sie können zumindest bei der direkten Bundessteuer Investitionskosten, die dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienen (inkl. Rückbaukosten für einen Ersatzneubau), auf die zwei nachfolgenden Steuerperioden übertragen, solange die Aufwendungen im Jahr, in denen sie angefallen sind, steuerlich nicht vollständig abgezogen werden konnten.

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