Beim Kauf von Wohneigentum spielt die Amortisation eine wichtige Rolle. Doch was verbirgt sich hinter diesem Begriff, insbesondere im Zusammenhang mit direkter und indirekter Amortisation?
Amortisation bezeichnet die allmähliche Tilgung der Hypothekarschuld bzw. die vertraglich vereinbarte Rückzahlung der Hypothek.
Der Betrag ist abhängig von der Belehnung; das ist das Verhältnis zwischen Hypothek und Verkehrswert der Liegenschaft. Eine Belehnung bis 66 Prozent wird als 1. Hypothek bezeichnet, der übersteigende Anteil bis maximal 80 Prozent als 2. Hypothek. In der Regel muss bei Eigenheimfinanzierungen die zweite Hypothek innert maximal 15 Jahren, spätestens jedoch bis zum Rentenalter auf zwei Drittel amortisiert sein. Üblicherweise erfolgt die Amortisation quartalsweise und gleichzeitig mit der Zinszahlung, denn die Schuld muss linear – das heisst in gleichmässigen Zahlungen – zurückbezahlt werden.
Für die Art der Rückzahlung haben Eigenheimbesitzer die Wahl zwischen zwei Varianten:
Bei der direkten Amortisation werden die Zahlungen direkt von der Hypothek abgezogen. Dadurch nimmt die zu verzinsende Hypothekarschuld mit jeder Zahlung ab. Dies bewirkt bei der aktuellen Rechtslage einen Anstieg der Steuerbelastung, weil weniger Hypothekarzinsen vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden können.
Bei der indirekten Amortisation zahlen die Schuldner die entsprechenden Beträge auf ihr Sparen-3-Konto ein. Dieses wird zugunsten der Hypothek verpfändet. Der Vorteil bei dieser Variante ist die Steuerersparnis, weil Einzahlungen in die 3. Säule bis zu einem Höchstbetrag von 7'056 Franken (Stand 2024) vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden können. Erst beim Bezug von Vorsorgegeldern wird das Guthaben auf dem Sparen-3-Konto besteuert – und zwar gesondert zum übrigen Einkommen und zu einem reduzierten Tarif. Die Gelder aus einem Bezug werden für die Rückzahlung der Hypothek verwendet.
