Auf was muss ich bei einer Finanzierung achten?

Warum das Eigenkapital, die Tragbarkeit, die finanzielle Absicherung sowie die Lebensphase entscheidende Faktoren bei der Finanzierung von Wohneigentum sind.

Eigenkapital

Um ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen, müssen Sie über Eigenkapital verfügen. Als Regel gilt: 20% des Kaufpreises muss von der Käuferschaft in Form von Eigenkapital beigesteuert werden. Der restliche Betrag kann über eine Hypothek finanziert werden.

Was gilt als Eigenkapital?

Die 20% Eigenkapital können aus effektiv vorhandenen Mitteln wie Kontoguthaben oder Wertschriften bestehen. Es kann aber auch Guthaben aus der 3. Säule, Erbvorbezüge oder Schenkungen umfassen. Auch eine Versicherungspolice mit Rückkaufswert oder die Belehnung bzw. der Bezug von Pensionskassengeldern (2. Säule) werden als Eigenkapital akzeptiert. 

10% «harte» Eigenmittel

Mindestens 10% des Kaufpreises müssen mit «harten» Eigenmitteln abgedeckt werden können. Darunter versteht man eigene, privat gesparte liquide Mittel wie z.B. Kontoguthaben oder Gelder der 3. Säule. Guthaben aus der Pensionskasse werden nicht als hartes Eigenkapital akzeptiert.

Diese finanziellen Mittel gelten als Eigenkapital: 

«Harte» Eigenmittel Übrige Eigenmittel
Effektiv vorhandene Mittel wie Kontoguthaben oder Wertschriften Versicherungspolice mit Rückkaufswert
Guthaben aus der 3. Säule Belehnung/Bezug von Pensionskassengeldern (2. Säule)
Erbvorbezüge oder Schenkungen

Vorsorgegelder einsetzen

Für die Finanzierung von Wohneigentum bietet sich auch vorhandenes Vorsorgekapital (Pensionskasse und 3. Säule) als Vorbezug oder Verpfändung an. Dabei sind aber folgende Regeln zu beachten. 

In welchen Fällen kann das Vorsorgekapital bezogen werden?
  • Für den Erwerb und die Erstellung des Eigenheims
  • Für die Amortisation der Hypothek beim Eigenheim
  • Für Renovation, Sanierung oder Ausbau des bestehenden Eigenheims
  • Für den Erwerb von Anteilscheinen zur Beteiligung an einer Wohnbaugenossenschaft
  • Ein Vorbezug von Vorsorgegelder ist nicht möglich, wenn eine Ferienwohnung oder eine Zweitwohnung erworben wird
Ratgeber Immobilienfinanzierung
Vorsorgegeld für Wohneigentum einsetzen
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Eigenkapital mit Erbvorbezug, Schenkung oder Darlehen aufstocken

Tragbarkeit

Bei der Tragbarkeit gilt die Faustregel: Maximal 34% des Nettoeinkommens für die Wohnkosten aufwenden.

Was bedeutet Tragbarkeit?

Tragbarkeit heisst nichts anderes als «sich ein Haus oder eine Wohnung leisten können». Zu den Wohnkosten, die Haus- oder Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer monatlich aufwenden müssen, zählen die Zins- und Amortisationskosten für die Hypothek sowie sämtliche Nebenkosten (Strom, Wasser, Heizung, Unterhaltskosten etc.). 

Eigenkapital beeinflusst Tragbarkeit

Die Höhe und die Art des Eigenkapitals steht im direkten Verhältnis zur Tragbarkeit. Werden Guthaben aus der 2. oder 3. Säule verpfändet, steigt die Belastung aus der zusätzlichen Finanzierung in Höhe der verpfändeten Guthaben, was sich negativ auf die Tragbarkeit auswirkt. Die Tragbarkeit ist gegeben, wenn die Wohnkosten 34% des Nettoeinkommens nicht übersteigen.

Die Berechnung der Zinsbelastung auf der Hypothekarschuld basiert auf einem langfristigen Durchschnittszinssatz. Damit wird einer möglichen Erhöhung des Zinsniveaus Rechnung getragen. Derzeit rechnet die LUKB mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 4.5%. Mit unserem Hypothekenrechner können Sie Varianten mit unterschiedlich hohem Eigenkapital-Einsatz durchspielen.

Tipp: Zukünftigen Unterhalt und Renovationen miteinkalkulieren

Vorallem bei älteren Gebäuden macht es Sinn, anstehende Renovationen vorausschauend zu planen. Durch frühzeitiges und regelmässiges Ansparen, z. B. in Form eines Fondssparplans, lassen sich notwendige Instandstellungen einfacher finanzieren. 

Kennen Sie den Zeitpunkt und die ungefähren Kosten, die auf Sie in den kommenden Jahren zukommen werden?

Mit dem Renovationskosten- und CO2-Rechner erhalten Sie in wenigen Sekunden eine Übersicht über die in den nächsten Jahren anfallenden Sanierungen sowie eine erste Einschätzung der voraussichtlichen Kosten. Zusätzlich sehen Sie, wie sich ihre Investionen nachhaltig auswirken. Energetische Optimierungen sind nicht nur gut für das Gewissen, sondern zahlen sich langfristig auch finanziell aus.


Hilfsmittel
Hypothekenrechner

Die Finanzierung sowie die künftigen Wohnkosten für ein Eigenheim selbstständig berechnen.


Ratgeber Immobilienfinanzierung
Was bedeutet «Amortisation der Hypothek»?

Wir erklären, was unter direkter und indirekter Amortisation im Zusammenhang mit Wohneigentum zu verstehen ist
 


Finanzielle Absicherung

Die Kosten für ihr Wohneigentum (Hypothekarzins, Amortisationen sowie Unterhalts- und Nebenkosten) sollen 34% Ihres Einkommens nicht überschreiten. Es ist wichtig, die finanzielle Unabhängigkeit auch bei Erwerbsunfähigkeit, im Todesfall und in der nachberuflichen Zeit bewahren zu können. 

Auswirkungen eines Vorbezugs von Vorsorgeguthaben

Der Bezug von Pensionskassengeldern hat Auswirkungen auf die Leistungen im Alter, bei Invalidität oder Tod. Die Leistungseinbusse bei Erwerbsunfähigkeit oder im Todesfall kann durch eine ergänzende Risikoversicherung optimiert werden. Als Alternative bietet sich die Verpfändung des Pensionskassenguthabens an.

Reduktion der Einkommen

Durch Einkommensveränderungen, wie Familiengründung, Teilzeitarbeit oder Frühpensionierung, können die Kosten für das Eigenheim zur Belastung werden. Frühzeitige Budgetplanung hilft, finanzielle Auswirkungen abzuschätzen und entsprechende Massnahmen zu ergreifen. Eine Finanzplanung durch Experten kann hierbei helfen und bietet zusätzliche Sicherheit.

Schutz des eingesetzten Kapitals

Es ist ratsam, über die obligatorische Gebäudeversicherung hinaus Zusatzdeckungen zu prüfen, insbesondere Schutz vor Haftpflichtforderungen und nicht gedeckten Naturgefahren wie Erdbeben.


Lebenssituation

Je nach persönlicher Lebensphase können sich beim Kauf oder Besitz von Wohneigentum unterschiedliche Herausforderungen und Fragestellungen ergeben.

Hauskauf im Konkubinat

Wer im Konkubinat lebt, geniesst nicht den gleichen rechtlichen Schutz wie ein verheiratetes Paar oder ein Paar in einer eingetragenen Partnerschaft. Beim Kauf von gemeinsamem Wohneigentum ist es deshalb ratsam, Vorkehrungen zu treffen.

Finanzierung im Rentenalter

Wohneigentümerinnen und -eigentümer können in der Regel damit rechnen, dass die Hypothekarfinanzierung auch im Pensionsalter weitergeführt wird. Aber genau gleich wie Erwerbstätige müssen auch Pensionäre Amortisationszahlungen leisten, sofern sie noch eine zweite Hypothek (Belehnungshöhe zwischen 66 bis 80%) haben. Es ist daher sinnvoll, bereits während der Erwerbsphase möglichst so viel zu amortisieren, dass die Hypothekarhöhe beim Übertritt ins Pensionsalter unter 66% des von der Bank angenommenen Liegenschaftswerts liegt.


Finanzierungsmodelle

Sie planen ein Eigenheim zu kaufen oder möchten Ihre alte Hypothek erneuern? Dann stellt sich die Frage nach dem passenden Hypothekarmodell.

Festhypothek

Für maximale Budget- und Planungssicherheit

Vorteile

  • Absicherung gegen steigende Zinssätze
  • Abschluss einer Festhypothek ist bereits Monate im Voraus möglich
  • Feste Laufzeit von 2 bis 15 Jahren

SARON-Hypothek

Die marktgesteuerte Variante

Vorteile

  • Marktgerechter Zinssatz
  • Wechsel der SARON-Hypothek in eine Festhypothek ist während der Laufzeit möglich
  • Feste Laufzeit von 1 bis 5 Jahren

Variable Hypothek

Maximale Flexibilität, aber schwankende Zinssätze

Vorteile

  • Der Zinssatz passt sich den jeweiligen Verhältnissen am Geld- und Kapitalmarkt an
  • Möglichkeit, in ein anderes Produkt zu wechseln
  • Kündigungsfrist von sechs Monaten
Hypotheken
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Ein Überblick über unsere Hypothekarmodelle für den Erwerb von Wohneigentum oder für die Verlängerung einer Finanzierung.


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